中国古代“楼市”：卖房得先问亲戚与邻居买不买

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　　核心提示：事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，叫做“遍问亲邻”。即便房产证上注明业主是您一个，其他任何人不得共有，您也不完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会，在宗法社会里，个人的财产总有一部分属于家庭，家庭的财产总有一部分属于宗族，直截了当地说，你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他们不同意你把房子卖掉，那你就不能把房子卖掉。
　　本文摘自《千年楼市——穿越时空去古代置业》，作者：李开周，出版：广东省出版集团花城出版社2009年1月版，
　　卖房先问亲邻
　　在宋朝买房，与元、明、清三朝一样，都是先立契，就是签合同，再输钱，就是缴契税，最后印契，就是请有关部门在合同上盖章。
　　事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，叫做“遍问亲邻”。即便房产证上注明业主是您一个，其他任何人不得共有，您也不完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会，在宗法社会里，个人的财产总有一部分属于家庭，家庭的财产总有一部分属于宗族，直截了当地说，你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他们不同意你把房子卖掉，那你就不能把房子卖掉。
　　宋太祖时期有明文规定：“凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”可见卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的首肯，还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头允许，正规的做法是“以帐取问”，就是拿一小本子列个“问帐”（元代叫“问贴”），把亲戚邻居的名字都列在上面，并写明我想卖房的理由，以及想卖多少钱，然后先交给三叔二伯九弟八哥他们，问这些族人是否乐意买我的房，如果他们都说“NO”，再去找隔壁王大爷和对门张大妈，问问他们是否愿买。总而言之，问帐上密密麻麻列满大家的签名，才有权把房子卖给别人，否则就是违法，族人、四邻就有可能去举报。倘若其中一个拒签，这房就别打算卖了。当然，拒签也得说出理由，譬如说您败家啦，说您卖房子有违祖训啦，说您损害了他的优先购买权啦，四邻不愿街坊换陌生人啦等等。如果打官司的话，这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象得到，一个宋朝人不管平时有多神气，到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的，以便得到他们的签字。
　　宋仁宗时期又追加一条：“户绝庄田检覆估价晓示，见佃户依例纳钱，竭产买充永业……佃户无力即问地邻，地邻不要方许全户收买。”又给了房客、佃户们优先购买权。
　　过了“遍问亲邻”这一关，买卖双方就可以签合同了。按照文件的规定，买卖双方要去县衙买张“定贴”，起草一份合同，经有关人员审查通过，再买几份“正契”，才能正式签订合同。
　　“正契”一式四份：一份买方持有，一份卖方持有，一份交县衙审批，一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构，类似现在的国税局。商税院一般不设在县城，契税常常由县衙代收，更多的时候是由房牙代劳。房牙既是中介，又是担保，既是估价师，又是登记代理人，同时还兼任税务稽察。房牙也不能白忙活，他们得吃佣金，如果没有特殊约定，佣金都是卖方来出。
　　像其他所有帝制时代一样，宋朝也没有房产证，等四份合同都盖了章，其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。盖章与否，对买方来讲很关键，同样一份合同，不盖章叫“白契”，盖了章叫“赤契”（明清两代改叫“红契”），白契在民间或许有用，拿到公堂上就等于废纸一张了。您刚买了套房，还没住进去，就被别人给占了，如果您拿着白契去告状，法院不但不给您做主，还要没收您的房子。
　　我们知道，现代人买房，买到的其实是居住权、抵押权、租赁权、出售权、对脚下那块土地的使用权，以及不让邻近物业影响我们采光之类的相邻权、不让其他建筑妨碍我们出门之类的地役权。而所有这些权利，都有一个时间限制，或者70年，或者更短，时间一到，无论您的房子有多新，都要无偿地收归国有。而古代，秦汉唐宋元明清，除了王莽等几位偶尔来一次产权改革，更多的时候，中国人对不动产享有永久产权，没有时间限制。
　　出典与活卖

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　　我有房，没钱，想把房变成钱，怎么办呢？不外三条路：要么出售，要么出租，要么把它押给银行，换一笔贷款。
　　以前还有第四条路，叫做“出典”。
　　宋朝初年，有位领导叫薛居正，居官清廉，挣钱不多，倒辛辛苦苦置下一片房产。后来他死了，老婆孩子没钱用，就把房子让给别人住，还约好期限，只能住五年，五年期满，房子再还给他们。当然，这五年可不是白住，对方必须先付一笔钱，够薛家老小应急。或许您会说：这跟租房不是一样吗？绝对不一样，您租房得掏房租，房租到了房东手里可是要不回来的；而交给薛家的这笔钱只是垫支，五年期限一到，您把房退了，钱一文不少还是您的。在这笔交易中，您实际付出的只是那笔钱五年期的存款利息，得到的却是五年期的房产使用权；薛家实际付出的只是五年期的房产使用权，得到的却是一笔五年期的无息贷款。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有房居住了，另一方暂时有钱应急了，房不起租，钱也不生息，双方各得其所，互惠互利，这就是出典。
　　除了出典，还有第五条路，叫作“活卖”。
　　元朝末年，有位先生叫施还，他也是有房没钱，母亲死了都无力安葬。为了尽快筹钱买副棺材，他把祖房卖给了一位牛公子。按照时价，他们家祖房该值几千两银子，牛公子却只给他140两。或许您又会说：那施还岂不太吃亏了？一点儿也不吃亏，因为交易并没结束，等这位施先生有朝一日发了大财，他还能按140两的原价再从牛公子手里把祖房买回来。在这笔交易中，施还实际付出的只是一段不定期的房产使用权，得到的却是一笔不定期的无息贷款；牛公子实际付出的只是一笔活期存款的利息，得到的却是一段不定期的房产使用权。在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下，一方暂时有钱用了，另一方暂时有房住了，房不起租，钱也不生息，双方各得其所，互惠互利，这就是活卖。
　　如果有套房子是我的爱巢，我缺钱也只是暂时的，为了一时救急就把房子卖掉，再想买回来可就难了，即便是另买一套，按房价天天这么疯涨的劲头，谁知要多掏多少钱才能再买同样的一套房子？如果把房租出去呢，每月收那点儿租，羊拉屎似的，也难解燃眉之急。至于说押给银行，我相信银行会贷款给我，但是利息可是很高的。要是在古代，可以出典或活卖，路子就宽多了。
　　有出典的，自然就有典房的。《金瓶梅》第一回，原籍阳谷县的武大郎来到清河县，作为流动人口，自然没房，而卖炊饼本小利薄，又没钱买房，所以就在紫石街“赁房居住”。后来与潘金莲结婚，被原房东张大户的老婆赶出来，“遂寻了紫石街西王皇亲房子，赁内外两间居住”。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如果换成典房，只需要把一笔典房款付给房主，就能按约定期限，住上十二三年，到期后，典房款一文不少还是自己的。这种房产交易现在很少见，而在明代，甚至到了民国，典房一直与租房并驾齐驱。唯一的缺陷，是需要押上一大笔典房款。
　　找房款
　　今天买东西，“找”是找零的意思。过去卖东西，标价一百，人给八十，一咬牙，卖了，随后又觉得亏，喊住买家，让他再掏二十。这种行为在清朝也叫“找”，不过不是找零，而是找要。就是卖方向买方追讨一部分货款，以补足商品价值。《康熙字典》中“找”的释义即“补不足也”。
　　如康熙六十年（1721），江苏省武进县居民刘文龙以七两纹银的价格卖了一亩八分地。八年后，刘某说“原价轻浅”，又委托中介向买主“找”了一两纹银。
　　又咸丰元年（1851）六月，浙江省山阴县居民高宗华以十八块大洋的价格卖了六分地，三个月后，高某说“契内价银不足”，又委托中介向买主“找”了七块大洋。
　　明清两代和民国时期江南地区的不动产交易记录中，“找”这个字在契约里俯拾皆是，说明卖方在交易完成后再次索要价款的现象很普遍。
　　如果在今天，买亏了也好，占便宜了也罢，我猜您都不会去找卖方索还一部分房款（除非那房存在质量问题），当然更加不可能再给卖方加钱——法院也不会支持任何人在交易完成后再加收价款。
　　而清朝政府明文规定，允许卖方“凭中公估找贴一次”，也就是说，即便双方已经过了户，只要后来的市场价高于原来的交易价，卖方就可以再让买方掏一次钱。这条法律很变态，不过它可以抑制炒房，假如当时就流行炒房的话。
　　帝制时代的廉租房
　　古时也有廉租房，但都是民间性质的。

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　　唐宋时期，廉租房主要来源于寺观。寺观的土地是政府划拨的，建房的资金是信民捐献的，历年的房产维护费用可以从香火钱里冲销，僧尼和道士既没有任何投资，理论上也不以营利为目的，再加上宗教本身普度众生的信仰要求，当然有提供廉租房的义务。唐宪宗元和年间，白居易进京赶考，前后两个月，就一直租居在一个叫华阳观的道观里，因为那里房租便宜。宋朝的辛弃疾，早年赴金国中都燕京应试，为了省钱，住的是现在北京的悯忠寺。看过《西厢记》的朋友还知道，张生和莺莺在山西停留一整月，租住的也是寺观，在那永济县普救寺里，莺莺住西厢，张生住东厢，两人同租一套公寓，顺便在西厢搞点儿风流韵事出来。
　　明清时期，寺观在居住方面的社会保障功能更加明显。《儒林外史》里，匡超人他们村遭了火灾，一村人没地方住，在新房子建好之前，全靠村南头的和尚庵遮风挡雨。这还是农村的小寺庙，大都市的庙宇常有上千间的客房，供应试的士子、出门的商旅以及遭了天灾的百姓临时租住。
　　除了寺观，明清两代又多了个廉租房的来源，那就是会馆。会馆是异乡人在客地建的聚会场所，凡是像样的会馆，都有戏台、议事厅，以及客房，客房是为旅居在外没有住处的同乡们准备的，租金非常便宜。顺治十八年建于北京的漳州会馆，福建人来租，每月只收租金三文。就在这一年，大清朝开科取士，各地进京应试的太多，致使京城房价暴涨，考场附近的包租公狮子大开口，各家挂出牌来：“状元吉寓，日租千文”，如果不是会馆的廉租房撑着，那年北京城一多半的房客都得露宿街头。
　　这些民营的廉租房无需房客写申请，无需民政局开证明，也无需一层又一层的资格审查，并且好进也好出。问题是，民营廉租房现在好像行不通，拿到开发权的地产商正嫌暴利不够呢，傻瓜才去民营廉租房。
　　后唐的楼市调控
　　从2001年到2005年，全国房价以8.95%的平均增幅一路狂涨，中央政府出面阻止，先出台了一“国八条”，没挡住；又出台了一“国六条”，还是没挡住。到2007年6月份，全国70个大中城市，房价同比上涨7.1%，就有乐观的领导站出来向大伙报喜了：涨幅已经回落了嘛。但只要您还没有完全变傻，就会明白涨幅回落是怎么回事儿，好比一亡命徒开车撞人，以前每月撞死的人数按10%递增，现在每月撞死的人数按8%递增，那也叫涨幅下降，照旧宰你没商量。
　　房价暴涨的局面之所以没有改观，倒不是因为那些政策不好，而是因为没有被贯彻落实。比方说，中央一向限制开发商囤积土地，而从2001年到2007年5月份，全国开发商购置了21.62亿平方米的土地，实际仅开发l2.96亿平方米，约40%的土地被囤积了。如果近七年来国家提供给开发商的土地完全开发，就能让50％的城镇居民乔迁新居，哪还有什么供不应求的破事儿？既然供不应求的局面不会出现，那么居高不下的房价也就缺乏支撑了。
　　当然，房价居高不下究竟在多大程度上是因为调控政策没能落实，还需要仔细算算，譬如将人口增长、通货膨胀、媒体误导、炒家操控以及购房者喜欢装胖的心思都考虑进去，大多数影响因素都难以量化，想为楼市建一完整的数学模型，不会比让地方政府打压房价更容易。
　　我倒发现，后唐时期的楼市完全可以拿来模拟调控政策贯彻落实后的理想状态。后唐庄宗李存勖颁布过一道敕令：“其空闲有主之地，仍限半年，本主须自修盖，如过限不见屋宇，亦许他人占射。”后唐明宗李嗣源也有类似规定：“诸色人等置到田地，并限三个月内修筑盖造，须见次第。”这两条很像我们国土部的《闲置土地处置办法》，只不过我们规定的闲置时限是两年，后唐规定的是半年和三个月。
　　我们通过禁止捂地来打压房价，没戏；后唐通过禁止捂地来平衡供需，却收到了打压房价的奇效。还记得盛唐时期，有个马周在长安购买房基一亩，花了铜钱二百万；而在后唐的首都洛阳，“连店基地，每亩价钱七千”，房价下降了将近三百倍。
　　跟现在的调控手段相比，后唐那两条规定毫不新鲜，凭什么就能把房价打压下去呢？我能找到的解释是，后唐地方政府不靠卖地吃饭，所以对高房价不感兴趣；那时也没有开发商，还不存在官员和开发商之间那种或明或暗的利益链。